Ein Mieter*innensyndikat in Österreich? Ein Dauerthema: steigende Mieten in und um die Ballungsräume. Der österreichweite Dachverbund »habiTAT« gibt darauf eine praktische Antwort: Immobilien werden dem Markt entzogen und in Gemeineigentum überführt.

Von Rainer Hackauf

Die Grundidee dafür ist in Freiburg in der Hausbesetzer*innenszene der 1980er Jahre entstanden. Im Mittelpunkt stand die Idee, Häuser kollektiv zu verwal­ten und unabhängig von Staat und Immobi­lienmarkt langfristig abzusichern. Selbstbe­stimmtes Wohnen sollte so für alle möglich sein. Heute gibt es rund 170 Wohnprojekte, die im gemeinsamen »Mietshäuser Syndi­kat« zusammengeschlossen sind. Der politi­sche Anspruch dahinter: Wohnraum ist keine Ware, keine Profite mit der Miete!

Baugruppen-Boom in Österreich

Nach einer langen Pause kam es in den letz­ten Jahren zu einem regelrechten Baugrup­pen-Boom in Österreich. Dabei ist das Syn­dikats-Modell nur eines unter zahlreichen anderen Modellen, das in den letzten Jah­ren zur Anwendung kommt. Denn Bau­gruppe ist nicht gleich Baugruppe. Viele der aktuellen Projekte funktionieren auf Basis von Privateigentum oder sind an genossenschaftliche Modelle angelehnt. Das spiegelt sich hier auch in der sozialen Zusammensetzung der Bewohner*innen wider, die oft einen hohen Bildungsab­schluss haben und finanziell gut abgesi­chert sind.

Doch es gibt auch eine Vielfalt alternati­ver Modelle dazu. Die »Wohnprojekte-Genossenschaft« (Die WoGen) etwa ist bewusst einen anderen Weg gegangen. Selbstverwaltete Wohngruppen können mit Unterstützung der Genossenschaft, die auch als Bauträger auftritt, ihr Wohnpro­jekt realisieren. Das zusammen mit den Bewohner*innen gebaute Objekt bleibt jedoch im Besitz der Genossenschaft. Die Bewohner*innen sind dort zwar Mitglieder, ihr Haus mieten sie jedoch über einen Ver­ein von der Genossenschaft nur an. Auch hier wird versucht, Wohneigentum von der Nutzung zu trennen. Eigenmittel der Bewohner*innen sind dennoch vonnöten.

Andere Projekte funktionieren nach dem Modell des »Vermögenspools«. Der Pool setzt auf eine spezielle Art des Crowdfun­dings. Geldgeber*innen haben zwar kein Nutzungsrecht, werden jedoch zur Absiche­rung ins Grundbuch aufgenommen.

Das Syndikats-Modell kurz vorgestellt

Einen Schritt weiter geht das Syndikats-Modell. Das »habiTAT«, wie das Mietshäu­ser Syndikat in Österreich heißt, wurde vor rund sieben Jahren von den Initiator*innen des selbstverwalteten Hausprojekts »Willy*Fred« in Linz gegründet. Zurzeit gibt es sechs weitere Hausprojekte im gemeinsamen Verbund. Wie in Deutschland werden auch in Österreich Häuser mit einem speziellen Rechtsmodell aus dem Immobilienmarkt »freigekauft«, um zukünftige Spekulation zu verhindern.

Im Zentrum des Modells steht dabei eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung (GmbH) als Grundstückseigentümerin. An dieser sind je Immobilie zwei Gesellschafter beteiligt: einerseits der Dachverbund »habiTAT«, andererseits der jeweilige Hausverein. Diese Konstruktion ist notwen­dig, um dem Hausverein ein 100-prozenti­ges Nutzungsrecht einzuräumen. Der gemeinsame Dachverbund bekommt jedoch ein Mitspracherecht bei einem drohenden Verkauf der Immobilie. Und kann diesen verhindern.

Lieber 1000 Freund*innen im Rücken als eine Bank im Nacken

Finanziert werden die Immobilien dabei aus einer Mischung aus Bankkredit und Direktkrediten. Direktkredite sind Darle­hen von Privatpersonen, die dafür einen Zinssatz zwischen null und 1,5 Prozent selbst wählen können. Die Darlehen können jederzeit wieder gekündigt und damit zurückgefordert werden. Eine Win-Win-Win-Situation für alle Beteiligten. Geldge­ber*innen bekommen so mehr Zinsen als am Sparbuch. Zusätzlich wissen diese, was mit ihrem Geld passiert, statt das Geld ein­fach einer Bank zu überlassen. Wohnpro­jekte können so wiederum ihre Kreditzin­sen minimieren.

Durch diese spezielle Form des Crowdfundings wird es möglich, Immobi­lien unabhängig von den finanziellen Eigenmitteln zu kaufen. Die Nutzung wird somit komplett vom Eigentum der Immobi­lie getrennt. Nutzer*innen sind weder Eigentümer*innen noch Miteigentümer*innen einer Immobilie. Geldgeber*innen haben wiederum kein Mit­spracherecht bei der Nutzung. Der Immobi­lienbesitz ist im Netzwerk verteilt (»neu­tralisiert«) und wird so zum Gemeineigen­tum.

Möglichkeiten und Grenzen des Modells

In Bezug auf Größe und Form einzelner Projekte ist das Syndikats-Modell sehr fle­xibel, wie anhand der bestehenden »habi­TAT«Projekte in Österreich sichtbar wird. Während das Hausprojekt »Willy*Fred« ein Altbauzinshaus aus dem Immobilienmarkt freigekauft hat, wurde etwa durch das Pro­jekt »SchloR – Schöner leben ohne Rendite« ein 3.100m² großes Gewerbegrundstück in Wien-Simmering gekauft, um dort ein Werkstätten-, Wohn- und Kulturzentrum zu errichten. Das Projekt »Bikes and Rails« im Sonnwendviertel nahe dem Hauptbahn­hof hat hingegen auf einem Pachtgrund­stück der Stadt Wien neuen Wohnraum geschaffen.

Das Mietshäuser Syndikat in Deutschland ist hier noch einen Schritt weiter. Dort beginnen sich Städte für das Modell zu interessieren, um leistbaren Wohnraum zu schaffen. Zudem sind Immobilien innerhalb des Syndikats nicht in Gefahr, wieder priva­tisiert zu werden. Nicht ohne Grund wur­den in der kürzlich zu Ende gegangenen Ausstellung »Boden für alle« im Architek­turzentrum Wien Projekte wie »SchloR – Schöner leben ohne Rendite« auch als mög­liche Zukunftsmodelle für einen solidari­schen Umgang mit Grund und Boden prä­sentiert.

Kollektives Wohnen im »Roten Wien«

Wien wird international gerne als Vorbild für kommunalen Wohnbau herangezogen: 43 Prozent der knapp 700.000 Wohnungen sind hier im direkten Besitz der Gemeinde oder einem anderen Träger des sozialen Wohnbaus. Doch die rasanten Mietsteige­rungen werden dabei gerne verschwiegen. So hat eine Studie einer privaten Immobi­lienfirma ergeben, dass 43 Prozent der Wie­ner*innen mehr als 40 Prozent des monatli­chen Haushalts-Nettoeinkommens für ihre Miete ausgeben. Während bei dem hohen Anteil an geförderten Wohnungen rasante Mietsteigerungen abgefedert werden, explodieren diese am freien Wohnungs­markt dafür in Folge der Finanzkrise.

Dabei wäre die Kombination aus Selbst­verwaltung von Mietshäusern und finan­zieller Unabhängigkeit durch kommunale Unterstützung auch für Wien ein interes­santes Zukunftsmodell. Was leistbaren und ökologischen Wohnraum für die Mehrheit der Bevölkerung angeht, könnte durch das Aufgreifen zumindest einzelner Elemente der Selbstverwaltung an das sozialistische Projekt des »Roten Wiens« der Zwischen­kriegszeit angeschlossen werden. Aller­dings waren die Selbstverwaltung durch die Bewohner*innen oder gar kollektives Woh­nen in der Tradition des sogenannten Aus­tromarxismus kaum Thema – orientierte man sich doch am Konzept der bürgerli­chen Kleinfamilie und entsprechenden Wohnformen. Dies änderte sich auch nach 1945 nur langsam. Beispielhafte Wohnpro­jekte wie der Megablock »Alt Erlaa« wur­den der roten Stadtverwaltung zu gefähr­lich. Selbstverwaltete Bereiche der dorti­gen Bewohner*innen waren zu wenig kon­trollierbar und daher unheimlich.

Wege aus der Krise

Die aktuelle Wohnungskrise ist auch eine Folge verfehlter Bau- und Bodenpolitik sozialdemokratischer Gemeindepolitik in Wien. Während die Gemeinde die eigene Bautätigkeit bald nach der Jahrtausend­wende komplett eingestellt hat, kam es in der Folge der globalen Finanzkrise auch in Wien zu einem rasanten Anstieg der Boden­preise. Diesem Anstieg sah man lange weit­gehend tatenlos zu. Erst im März 2019 wurde schließlich eine neue Flächenwid­mung beschlossen. Überall, wo Flächen in Wohngebiet umgewandelt werden, sind nun zwei Drittel für den sozialen Wohnbau vorgesehen. Wie sich diese neue Regelung auswirkt, bleibt noch abzuwarten.

Die Bodenpreise sind zurzeit auch das größte Hindernis für Projekte wie das »habiTAT«. So ist es nicht nur in Wien extrem schwierig, ein bestehendes Miets­haus zu kaufen. Auch an finanzierbare Bau­grundstücke zu kommen ist kaum möglich. Dies ist aber keine Besonderheit des Syndi­kats-Modells, betrifft dies doch den sozia­len Wohnbau als Ganzes. Denn auch für gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften sind die gestiegenen Bodenpreise ein gro­ßes Problem. Hier könnte die Stadt sowohl beim Kauf als auch beim Bau mit billigen Krediten unter die Arme greifen. Letztend­lich braucht es aber auch in Wien eine poli­tische Diskussion um den Zugriff auf Grundstücke und Immobilien, wie sie in Berlin etwa durch die Initiative »Deutsche Wohnen & Co enteignen« angestoßen wurde.

Rainer Hackauf ist seit Jahrem im Kontext unterschiedlicher Recht-auf-Stadt-Initia­tiven aktiv. Zudem ist er Mitinitiator des Pro­jekts »SchloR - Schöner leben ohne Rendite« in Wien-Simmering.­